“Wir wollen Eigentum statt Plattenbau”, wirft Karl Nehammer Andreas Babler im Zuge einer TV-Konfrontation im Frühherbst 2024 entgegen. Dieser Spruch des damaligen Kanzlers zum Thema Wohnen war in vielerlei Hinsicht kurzsichtig – und ist symptomatisch für eine Wohndebatte, die wir führen müssen.
Es ist natürlich falsch, Eigentum implizit mit guter und sozialen Wohnbau mit schlechter Wohnqualität gleichzusetzen. Österreichs gemeinnützige Bauträger beweisen laufend, dass leistbare Mietwohnungen im nicht-profitorientierten Wohnbau Qualität haben können und entsprechend begehrt sind.
Zweitens ist es eine Fehleinschätzung, dass die Förderung von Eigentum die Wohnkrise löst. Ganz im Gegenteil: Hohe Eigentumsquoten machen das Wohnen auf lange Frist für die meisten Menschen teurer.
Anderthalb Jahre nach Nehammers Ausspruch sind die SPÖ in der Bundesregierung und die Europäischen Sozialdemokraten in der EU-Kommission beim Wohnen in der Verantwortung. Das ist gut so. Wenn wir nun davon sprechen, Wohnen wieder leistbar zu machen, müssen wir der Eigentumsideologie laufend etwas entgegensetzen. Nämlich, dass nicht das verklärte Eigenheim aus der Raiffeisen-Werbung qualitätsvolles Wohnen für alle garantiert. Stattdessen sorgen Häuser und Wohnungen im gemeinschaftlichen bzw. genossenschaftlichen Eigentum dafür, dass Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen über Generationen hinweg gut und sicher wohnen.
Woher kommt der Mythos vom Eigentum?
Aber machen wir einen Schritt zurück: Woher kommt dieser mythische Traum vom Eigenheim und dem Eigentum als ideale Wohnform? Und welches Potenzial haben wir in Österreich, wenn es um Alternativen geht?
Wer im vergangenen Jahr das Architekturzentrum Wien besucht hat, erinnert sich vielleicht an die Ausstellung “Suburbia:” Das Amerikanische Modell, das ab der Industrialisierung versuchte, urbane Wohnkrisen zu lösen und die Wohnqualität der arbeitenden Bevölkerung zu stärken, wurde dort aufgerollt. Dieses Modell setzte auf Förderung von Eigentum und Dezentralisierung.
Im Umkreis großer, industrialisierter Städte wurde Land für bspw. Fabrikarbeiter:innen leistbar zum Verkauf angeboten. Bauunternehmen warben erstmals mit – teils kolonialen Villen nachempfundenen – vereinheitlichten, schnell umsetzbaren Modellen, die man heute als Fertigteilhäuser bezeichnen würde. Das Angebot wurde angenommen: Rund um Großstädte entstanden wuchernde Wohngebiete in Form einer Aneinanderreihung an Einfamilienhäusern, dazu ein Netz aus Straßen und Highways, das Arbeiter:innen direktes Pendeln zur Arbeitsstelle erlaubte. Die Geburtsstunde der Suburbs.
Dem Modell gelang es tatsächlich, die Wohnsituation einer Generation zu verbessern. Langfristige Folgen dieser Politik spüren die USA aber heute: Die von Vorgängergenerationen günstig an Stadträndern gebauten Wohnhäuser sind heute für Familien mit mittlerem Einkommen kaum mehr leistbar, neue Wohngegenden entstehen immer dezentraler, was zu längeren Arbeitswegen und damit sinkender Lebensqualität, Versiegelung und umweltschädlichem Verkehr führt. Innerstädtisch änderte diese Politik wenig an ungleichen Eigentumsverhältnissen. Jenen, die für ihre Jobs nahe dem urbanen Raum leben müssen, bleibt einzig die Möglichkeit, am überteuerten Markt zu mieten. Ein Blick auf sichtbare Obdachlosigkeit und Verelendung von weiten Teilen amerikanischer Großstädte dürfte als Beweis ausreichen, dass dieses Modell kein nachhaltiger Weg ist, angemessenes Wohnen für alle Menschen möglich zu machen.
Dem entgegen steht das Wiener Modell: Wien investierte in gemeinschaftliches Eigentum in Form von Gemeindebauten. Finanziert wurde das durch die Wohnbausteuer, die sozial gestaffelt besonders Luxusimmobilien traf. Ähnlich wie die kolonialen Villen nachempfundenen Einfamilienhäuser in den USA, sollte auch die frühe Architektur des Gemeindebaus – Stichwort “Paläste des Proletariats” – ihren Bewohner:innen sozialen Aufstieg suggerieren. Auch hier stieg die Wohnqualität der Menschen tatsächlich an. Wer im Gemeindebau oder im ebenfalls nicht-profitorientierten gemeinnützigen Wohnbau mietete, lebte zu leistbaren, sicheren Mieten. Ein demokratiepolitisch positiver Nebeneffekt: Statt über immer breitere Flächen erstreckende Vorstädte zu bauen, verdichtete Wien innerhalb der Stadt. Das sorgte für mehr soziale Durchmischung im Vergleich zu den sehr homogenen Suburbs.
Im Vergleich zu den USA oder europäischen Ländern, die das Wohnen vermehrt dem freien Markt überlassen haben, stehen wir dank dieses Erbes auch weiterhin besser da. Anders als beim amerikanischen Modell der Suburbs, kann der kommunale und gemeinnützige Wohnbau Wohnen über Generationen hinweg leistbar halten.
Warum der Mythos vom Eigentum uns allen teuer kommt
Haben wir in Österreich also verstanden, wie Wohnen geht? Nicht (mehr) ganz. Auch hier kommt es zu Schieflagen: Wer heute eine Wohnung im privaten Eigentum mieten muss – etwa, weil bürokratische Hürden keinen Zugang zum kommunalen/gemeinnützigen Wohnbau gewähren oder weil dieser einfach rar wird – bezahlt Mietpreise weit über dem Durchschnitt. Besonders trifft das die Ballungsräume Innsbruck und Salzburg. Eine Familie mit einem Kind, die heute in der Tiroler Hauptstadt leben möchte, zahlt schon mal rund €1.700,– für 70m². Auch Wien kann sich auf seinen Leistungen der Vergangenheit nicht ausruhen – selbst in Außenbezirken sind Quadratmeterpreise über € 17 am privaten Markt keine Seltenheit.
Das oft beschworene Argument, “man müsse eben mehr bauen” zählt hier nur bedingt: In Österreich wuchs die Bevölkerung seit den Nullerjahren um 13%, die Zahl der Wohnungen um rund 30%. Die Frage ist nicht, wie viel wird gebaut, sondern: Wer baut und für wen?
Statt uns 100% darauf zu besinnen, was uns historisch zum Best Practice Beispiel für leistbares Wohnen gemacht hat – nämlich den gemeinnützigen und kommunalen Wohnbau wieder zur dominanten Wohnform zu machen – ist Österreichs Wohnpolitik – ein Mix aus dem Wiener und amerikanischen Modell. Einerseits leben rund 45% der Menschen in Österreich zur Miete. Damit sind wir im europäischen Vergleich zweite, hinter Deutschland. Wiederum die Hälfte der Mieter:innen lebt im gemeinnützigen oder kommunalen Wohnbau. Wer internationalen Wohnexpert:innen zuhört, weiß: Europa beneidet uns für diese Quote, sorgt sie doch dafür, dass sie, wo kommunaler und gemeinnütziger Wohnbau starke Anteile am Markt haben, Mietpreise am gesamten Markt dämpfen.
Andererseits sitzt auch hier der Traum vom Eigenheim tief und wird laufend propagiert. Es wundert nicht, dass etwa die Erste Bank ausruft: Über die Hälfte der Menschen gibt an, im Eigentum wohnen zu wollen, für 62% ist das Einfamilienhaus die ideale Wohnform. Warum die durch diese Stimmungsbilder legitimierten politischen Entscheidungen – etwa Eigentumsförderung und Ausverkauf von kommunalen/gemeinnützigem Wohnbau – uns auf Dauer gesellschaftlich und individuell schaden werden, möchte ich hier argumentieren:
Ein Blick in den Osten zeigt, dass hohe Eigentumsquoten nichts zur Leistbarkeit des Wohnens und Lebens für Nachfolgegenerationen tun: In Estland etwa wurden nach 1991 rund 95% aller staatlichen Wohnungen ausverkauft. Offiziell besitzen rund 80% aller Est:innen heute die Wohnung, in der sie leben (der große Anteil an schwarz vermieteten Wohnungen ist hier nicht eingerechnet). Trotzdem stiegen die Wohnkosten seit 2010 um 200% an – eine Entwicklung, mit der die Einkommen nicht mithalten können.
Aber man muss nicht die drastischen Beispiele post-kommunistischer Länder bedienen: Auch Margret Thatchers “Right to Buy”-Act kommt in den Sinn, wenn es um gescheiterte Wohnpolitik auf Basis des Eigentumsmythos geht. Ab 1980 verkaufte die britische Regierung 1,9 Millionen Gemeindewohnungen günstig an ihre Bewohner:innen. Was damals als den Mittelstand ermächtigende Maßnahme zum Eigentumserwerb propagiert wurde, kommt genau diesem Mittelstand heute teuer (von den Auswirkungen auf Menschen mit wenig Einkommen ganz zu schweigen): Nun liegen die damals veräußerten Wohnungen nämlich in den Händen glücklicher Erben, die sie zu überteuerten Marktpreisen vermieten. Heute zahlen Gemeinden Anreize an private Vermieter:innen, damit sie ihre Wohnungen an wohnungslose Menschen vermieten. Sie sind also gezwungen, die Erben des “Right to Buy”-Acts mit Steuergeldern weiterhin zu subventionieren.
Angesichts der oben angeführten Beispiele und den auch hier explodierenden Preisen am privaten Markt dürfte es schockieren, dass wir auch in Österreich an unserem Erbe einer nachhaltig guten Wohnpolitik rütteln:
Der BUWOG-Verkauf bleibt gleich doppelt negativ in Erinnerung: Als ein mit Korruptionsvorwürfen behafteter Deal und eine Entscheidung, die dazu führte, dass uns heute etwa 60.000 leistbare Wohnungen fehlen. Wiener Neustadt veräußert derzeit drei Viertel seines Bestandes an Gemeindewohnungen, ähnliches überlegen zahlreiche österreichische Gemeinden, um kurzfristig ihre Budgets zu sanieren. Zwar wird hierorts zumindest die Möglichkeit genutzt, an gemeinnützige Bauträger zu verkaufen. Doch auch das kann Folgen haben: Gemeinnützige Bauträger arbeiten zwar nicht profitorientiert, müssen aber kostendeckend wirtschaften. Das heißt, während Gemeinden in Krisenzeiten Budgets umschichten können, um Mieten leistbar zu halten, ist das im gemeinnützigen Wohnbau nicht möglich.
Während Gemeinden also Wohnraum für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen ausverkaufen, gibt es in Österreich rund 1,5 Millionen Einfamilienhäuser. Jährlich kommen rund 15.000 dazu (wie viele davon dauerhaft bezogen werden, ist eine andere Frage – Stichwort Ferienhäuser und Zweitwohnsitze). Der Run aufs Einfamilienhaus und Eigentum an sich führt zu steigenden Grundstückspreisen, was wiederum den Bau von leistbarem Wohnraum erschwert.
Eigentum ist unflexibel, riskant und passt nicht zu modernen Lebensläufen
Gesamtgesellschaftlich gesehen ist der Eigentumsmythos also schädlich. Doch wie sieht es individuell aus? Ist es nicht nur verständlich und sinnvoll, sich Eigentum anzuschaffen, wenn man in der glücklichen Situation ist, es sich leisten zu können?
Gehen wir zuerst einmal davon aus, dass Eigentum gekauft wird, um darin zu wohnen. Dann sehen wir, dass die durch den Eigentumsmythos propagierten Lebensentwürfe häufig nicht mehr zur Realität heutiger Lebensläufe passen. Der Soziologe Christoph Reinprecht bezeichnet es als “Sesshaftigkeitsnorm:” Die Logik des Eigentums geht weiterhin davon aus, dass junge Menschen sich ein Häuschen bauen und dort den Rest ihres Lebens verbringen.
In Zeiten, in denen Menschen häufiger Jobs und damit Wohnorte wechseln (müssen), in denen Partnerschaften sich häufiger ändern und unterschiedliche Lebensphasen unterschiedliche Wohnbedarfe mit sich bringen, wirkt die Idee vom Eigentum beinahe anachronistisch. Wie viel komplexer wird der Streit ums Eigentum bzw. die bleibenden Schulden nach Ende einer Partnerschaft im Vergleich zum simplen Ende eines gemeinsamen Mietvertrags? Wie aufwändig ist die Abwicklung eines Verkaufs, wenn man den Wohnort wechseln muss?
Anders gesagt: Sich auf Jahrzehnte für Eigentum zu verschulden, ist bei heute typischen Lebensläufen riskant, belastend und wenig flexibel.
Dann bleibt da natürlich noch der Eigentumserwerb als Altersvorsorge. Für Einzelne, die genug Kapital besitzen, um einen entsprechenden Kredit zu bekommen, ist es natürlich lukrativ, sich eine Wohnung zu kaufen – und Mieter:innen über Jahre hinweg ihren Kredit abbezahlen zu lassen. Diese doch absurde Form der Umverteilung von unten nach oben – vier von fünf Mieteuros gehen von der ärmeren Hälfte der Bevölkerung an die reichsten zehn Prozent – wird derzeit von uns Steuerzahler:innen subventioniert. Denn die hohen Preise am privaten Mietwohnungsmarkt sorgen dafür, dass Menschen mit geringem Einkommen oft nicht ohne Wohnbeihilfezahlungen wohnen können.
Hier spießt sich die Freiheit der besserverdienenden/vermögenden Minderheit, sich weiteres Vermögen anzuhäufen, wie so oft mit dem Recht der vielen auf ein gutes Leben. Denn natürlich liegt die Frage nahe: Wie kommen Menschen mit mittlerem und niedrigem Einkommen dazu, den Eigentumserwerb anderer gleich doppelt – durch Mietzahlungen und Steuern, die für Menschen mit geringerem Einkommen zur Wohnbeihilfe benötigt werden – zu fördern?
Gemeinschaftliches und gemeinnütziges Wohnen löst die Wohnungskrise
In Österreich wissen wir, wie es besser geht. Es ist die Aufgabe einer sozialdemokratischen Wohnpolitik, gemeinnützige und kommunale Wohnangebote so breit verfügbar, hochwertig und leistbar zu gestalten, dass diese den privaten Sektor am Mietmarkt zurückdrängen und den Eigentumserwerb im Vergleich weniger attraktiv machen.
Wie das auf Policy-Ebene passiert, wissen Wohnrechtsexpert:innen detailreicher als ich. Hier also nur einige Überschriften:
- Natürlich müssen Gemeinden alles daran setzen, ihre Gemeindebauten in städtischer Hand zu halten. Massive Investitionen in eine (zweckgebundene!) Wohnbauförderung für gemeinnützige Bauträger und für kommunalen Wohnbau würden sich über Jahrzehnte lohnen.
- Nahe liegt dabei, dass Gemeinden neuen Baugrund primär für gemeinnütziges Wohnen vergeben. Die zwei Drittel Regelung in zur Flächenwidmung in Wien ist ein guter Anfang. Angesichts der explodierenden Preise am privaten Mietmarkt könnte der Anteil durchaus höher sein.
- Die Kaufoption im gemeinnützigen Wohnbau sollte wiederum dringend hinterfragt werden – sorgt sie ähnlich wie Thatcher’s “Right-to-Buy” Act, doch dafür, dass gefördertes Wohnen innerhalb einer Generation aus Preisbindungen und der Möglichkeit zur sozial treffsicheren Vergabe fällt.
- Für Immobilien-Erben, die ihre Einfamilienhäuser oder größeren Objekte nicht (zur Gänze) selbst bewohnen können/wollen, braucht es Möglichkeiten, diese Häuser in im Sinne des Gemeinwohls organisierte Formate zu übergeben. Deutsche Möglichkeiten, Eigenheime in Genossenschaften zu übertragen bzw. Mietshäuser Syndikate könnten dafür Vorbild sein.
In diesem Text habe ich viele Argumente aufgelistet, die für eine Wohnpolitik im Sinne des gemeinschaftlichen Eigentums sprechen: Wir können die Flexibilität aufzeigen, die es erlaubt, je nach Lebensphasen zwischen verschiedenen Wohnformen zu wechseln. Wir können auf das niedrigere finanzielle Risiko und die geteilten Erhaltungskosten verweisen. Und wir müssen weiterhin dem “Plattenbau-”Image eines der vielen modernen, qualitätsvollen Häuser mit großzügigen gemeinschaftlichen Flächen entgegenstellen, die bereits jetzt in weiten Teilen des Landes genossenschaftlich und kommunal errichtet werden.
Blicken wir auf die Strahlkraft, die der Eigentumsmythos im politischen Diskurs weiterhin hat, haben wir aber über Policy-Ideen hinaus eine weitere wichtige Aufgabe: Wir müssen Narrative schaffen, die zeigen, dass dauerhaft leistbares, gemeinwohlorientiertes Mieten mit unbefristeten Verträgen auch für einzelne attraktiver sein kann, als Eigentum zu erwerben. Der visionäre Geist, den die Sozialdemokratie in Bezug auf das Rote Wien heute gerne (zurecht!) in der Vergangenheitsform lobt, braucht ein selbstbewusstes Update für die Gegenwart.
Denn am Ende ist es die Vision, die von guter Politik überzeugt. Setzen wir der Dystopie Suburbs voller hoch-umzäunter Eigenheime weiterhin die eines Wohnens entgegen, das uns allen gehört, das nachhaltig allen zugutekommt und uns als Gemeinschaft stärkt!
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