Niedrige Miete statt hoher Profite!

Wohnen zählt neben Kleidung oder Nahrung zu den wichtigsten Grundbedürfnissen. Doch steigende Mieten machen bezahlbare Wohnungen immer mehr zur Mangelware. Jene ohne Eigentum müssen immer mehr ihres Einkommens für Mieten verwenden. Die Schaffung von leistbarem Wohnraum ist daher eine zentrale politische Herausforderung.

Jedoch müssen wir das Rad nicht ganz neu erfinden. Die SPÖ hat in den vergangenen Jahrzehnten, insbesondere in Wien, hervorragende Wohnpolitik geleistet. Mit sichtbarem Erfolg: Im Vergleich zu anderen Großstädten sind die Mietpreise immer noch moderat. Der soziale Wohnbau in Wien findet weit über die Grenzen Österreichs hinaus Beachtung.

All dieser Maßnahmen zum Trotz sind dennoch – gerade im privaten Sektor – die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. So lag die Steigerung zwischen 2009 und 2018 in Österreich bei 38 Prozent [1], wofür besonders die Neuvermietungen verantwortlich sind. Die durchschnittliche Miete bei privaten Mietverträgen liegt inzwischen bei mehr als 10 Euro pro Quadratmeter. Davon sind vor allem Studierende und junge Familien betroffen, die Wohnraum insbesondere im städtischen Bereich suchen. Folgende fünf Maßnahmen helfen, das Problem zu lösen.

Vorrang für sozialen Wohnbau

Boomender Immobilienmarkt und explodierende Bodenpreise tragen dazu bei, dass insbesondere im städtischen Bereich immer mehr Wohnungen errichtet werden, die für den Großteil der Bevölkerung nicht mehr erschwinglich sind. Für Bauträger des geförderten Wohnbaus ist es aufgrund der hohen Grundstückspreise immer schwerer, Flächen zu akzeptablen Preisen zu finden.

Deshalb hat die Stadt Wien die Widmungskategorie “geförderter Wohnbau” geschaffen. Diese wird bei der Umwidmung von Flächen in Wohngebiete angewandt und soll garantieren, dass in diesen neuen Arealen mehrheitlich geförderte Wohnungen entstehen. Der Anteil geförderter Wohnnutzfläche wird in dieser neuen Widmungskategorie mit mindestens zwei Drittel festgesetzt [2]. Dies gilt zum Beispiel auch, wenn bestehende Objekte aufgestockt oder mit einem Zubau versehen werden.

Da die Grundkosten im geförderten Wohnbau im Wohnbauförderungsrecht mit 188 Euro pro Quadratmeter gedeckelt sind, wird ein Verkauf solcher Grundstücke zu einem höheren Preis verhindert. Die Bauträger müssen zudem weitere Bedingungen wie ein Veräußerungsverbot für die Förderungsdauer von 40 Jahren akzeptieren und dürfen die Wohnungen nur im Sinn des Förderungsrechts (4,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018) weitervermieten.

Die Sektion 8 fordert, dass der Vorrang für sozialen Wohnbau bundesweit in allen Ländern ausgerollt wird. Dazu muss die Bauordnung auch in den anderen Bundesländern entsprechend geändert werden.

AirBnB & Co. regulieren

Plattformen zur temporären Vermietung von Unterkünften wie AirBnB erfreuen sich hoher Popularität. Durch die im Vergleich zu Hotels günstigen Preise sind sie vor allem für Studierende und einkommensschwache Gruppen besonders attraktiv. 

Die Weitervermietung an TouristInnen hat aber auch Schattenseiten: Die Preise bei Plattformen wie AirBnB sind zwar für UrlauberInnen billig, liegen jedoch deutlich über dem am Mietmarkt üblichen Preisniveau. Wohnungen kurzzeitig zu vermieten ist somit oftmals viel lukrativer als sie am regulären Wohnungsmarkt anzubieten. Airbnb-Unterkünfte tragen also indirekt dazu bei, dass das Mietniveau noch weiter steigt. Zudem stehen Airbnb-Wohnungen dem Wohnungsmarkt für längerfristige Vermietungen nicht zur Verfügung. Weniger Angebot an Wohnraum bedeutet wiederum, dass VermieterInnen höhere Mieten verlangen können.

Eine Untersuchung aus Salzburg zeigt, dass es vor allem kommerzielle AnbieterInnen sind, die den Airbnb-Markt dominieren [3]. Es wird zudem vermutet, dass es nicht alle Airbnb-Anbieter immer ganz genau mit der Entrichtung von Steuern auf ihre Einnahmen nehmen. Auch wohnrechtliche Belange dürften vielfach nicht beachtet werden – zwei weitere Gründe, bei Airbnb-Vermietungen genauer hinzusehen.

Die Stadt Wien hat sich bereits dieser Problematik angenommen: Mehrere Schritte werden ab dem Jahr 2020 in Wien dazu beitragen, Plattformen wie AirBnB klare Grenzen zu setzen:

• Bei kurzfristigen Vermietungen an TouristInnen ist künftig eine verpflichtende Registrierung auf der Plattform oesterreich.gv.at erforderlich. Dies schafft mehr Transparenz für potenzielle MieterInnen und für die Steuerbehörden. Ein ähnliches System wurde bereits in anderen Städten und Regionen in Europa eingeführt.
• Zudem darf in klar definierten Wohnzonen nicht mehr gewerblich an Touristen vermietet werden. Bei Verstoß können auch Strafen verhängt werden.
• Personen können aber weiterhin ihren eigenen Wohnraum gelegentlich weitervermieten, um sich etwas „dazuzuverdienen“.

Die Sektion 8 fordert im Sinne der Mieterinnen und Mieter eine österreichweite Harmonisierung der Regelungen für Plattformen wie AirBnB, die Kurzzeit-Vermietungen an TouristInnen anbieten, nach dem Vorbild der in Wien ab 2020 geltenden Regelungen.

Nein zur Investitionsbremse

Hohe Nachfrage nach österreichischen Schuldtiteln und entsprechend niedrige Zinsen bieten derzeit gute Bedingungen für Österreich, wichtige Zukunftsinvestitionen, insbesondere im Wohnbau, zu tätigen. Doch eine neoliberale Verfassungsmehrheit aus Türkis, Blau und Pink hat sich dazu entschlossen, Österreich den Weg zu diesen Finanzmitteln per Verfassungsgesetz weitgehend zu verschließen. Im Gesetzesentwurf ist vorgesehen, dass das administrative Defizit des Bundes maximal 0.35%, jenes der Länder und Gemeinden maximal 0.1% des BIP betragen darf. Ausnahmen sind nur für starke Konjunktureinbrüche, Naturkatastrophen oder außergewöhnliche Notsituationen vorgesehen. Obwohl sich vor allem die Neos öffentlich klar vom Vorbild der deutschen Schuldenbremse distanziert haben, ist das österreichische Modell in vielen Bereichen komplett ident oder sogar noch strenger. Während in Deutschland die Abschaffung der Schuldenbremse sogar von der Industrie unterstützt wird, schränkt Türkis-Blau-Pink in Österreich den Spielraum für wichtige Investitionen in den sozialen Wohnbau, aber auch in andere Zukunftsbereiche wie Umwelt und Bildung erheblich ein.

Die Einführung einer Investitionsbremse ist insofern noch absurder als sich Österreich und andere EU-Staaten nach der Finanzkrise im Rahmen des Fiskalpakts ohnehin strenge Defizitregeln auferlegt haben. Auf europäischer Ebene fordern progressive Ökonomen schon seit längerer Zeit eine Ausnahme von “zukunftsorientierten Investitionen” aus den europäischen Schuldenregeln (“goldene Investitionsregel”). Österreich muss die langsam einsetzende Bewegung hin zu einer aktiveren Fiskalpolitik in Europa unterstützen anstatt über eine nationale Investitionsbremse den Spielraum noch zusätzlich verkleinern.

Die Sektion 8 spricht sich klar gegen die österreichische Investitionsbremse aus. Desweiteren sind Investitionen in Zukunftsbereiche wie z.B. den sozialen Wohnbau aus den europäischen Schuldenregeln auszunehmen. Dafür soll sich die nächste Bundesregierung auf europäischer Ebene einsetzen. 

Befristungen abschaffen

Befristete Mietverträge werden immer mehr zum Standard. Bereits 87% der neu abgeschlossenen Mietverträge sind befristet [4]. Insbesondere im Neubau, wo kein Abschlag auf den Mietzins gegeben werden muss, sind Befristungen bei VermieterInnen beliebt, da sie eine regelmäßige Anpassung des Mietzins auf das Marktniveau ermöglichen. VermieterInnen argumentieren dies häufig mit dem starken Kündigungsschutz bei unbefristeten Mietverträgen, der die Vergabe von unbefristeten Mietverhältnissen zu einem riskanten Geschäft macht. So wären Mietnomaden und andere Unruhestifter nur äußerst schwer über langwierige Gerichtsverfahren aus den Wohnungen zu bekommen. Dies kann bei Privatvermietungen ohne Frage zu einem großen Problem für den Vermieter oder die Vermieterin werden. Bei gewerblichen Anbietern stellen solche Fälle hingegen meist kein existentielles Problem, sondern ein kalkulierbares ökonomisches Risiko dar.

Deswegen sollen große Immobiliengesellschaften, die über hunderte Wohnungen verfügen, diese nur unbefristet vermieten dürfen. Bei Privatpersonen, die eine Wohnung vermieten, soll hingegen die Befristung weiter möglich sein.

Die Sektion 8 fordert ein Verbot der Befristungen für kommerzielle Vermieter. Für private Vermieter soll die Befristung weiterhin möglich sein.

Schluss mit aus dem Fenster heizen

Laut aktuellen Zahlen des österr. Umweltbundesamts trugen Emissionen im Sektor Gebäude im Jahr 2017 mit rund acht Millionen Tonnen CO2-Äquivalent neben Verkehr am zweitmeisten (zusammen mit Landwirtschaft) zur gesamten Belastung mit Treibhausgas-Emissionen bei [5]. Damit gibt es beim Energieverbrauch von Gebäuden großes Potenzial um Österreich fit für die Klimaziele zu machen und so milliardenhohe Strafzahlungen abzuwenden.

Der öffentliche und mediale Diskurs stellt vielfach darauf ab, dass hoher individueller Energieverbrauch eines der Grundprobleme für hohe Energiekosten beim Wohnen, und auch eine Belastung für die Umwelt, darstellt. Was dabei oft vergessen wird: Nicht alle Menschen leben in Gebäuden mit hochwertiger Substanz – kaputte Heizungen, und nicht-isolierte Fenster sind für viele Menschen Realität. Auch im Sommer machen die Probleme nicht halt: In Zeiten der durch den Klimawandel immer extremer werdenden Hitzewellen führen fehlende Grünflächen zu steigendem Energieverbrauch durch die beliebten Klimaanlagen. 

Mieterinnen und Mieter müssen derzeit dafür büßen, wenn Vermieter ihr Eigentum nicht auf den modernen Stand der (Energie-)Technik bringen. Denn Energiekosten zu sparen ist für die betroffenen Mieterinnen und Mieter nur dann möglich, wenn die nötigen Investitionen getätigt werden, um jene Gebäude „energiefit“ zu machen. 

Wir fordern, über eine Gebäudeeffizienzsteuer Anreize für Eigentümerinnen und Eigentümer zu setzen, diese Sanierungen vorzunehmen. Wer ein Objekt besitzt, welches die Kriterien erfüllt, zahlt weniger. Wer diese nicht erfüllt, zahlt mehr. Das Aufkommen aus dieser Steuer wird von der öffentlichen Hand verdoppelt, und zweckgewidmet in Form von Förderungen für Investitionen für Gebäudesanierungen verwendet.

Da die Gefahr einer Überwälzung der Sanierungskosten auf den/die MieterIn besteht, muss diese durch eine Änderung des Mietrechtsgesetzes, idealerweise im Rahmen der Einführung eines Universalmietrechts, ausgeschlossen werden.

Die Sektion 8 fordert die Einhebung einer aufkommensneutralen Gebäudeeffizienzsteuer auf Basis des Energieausweises. Die Steuereinnahmen sollen vom Staat verdoppelt und für die Förderung von Gebäudesanierungen zweckgewidmet eingesetzt werden. Eine Überwälzung der Kosten auf den/die MieterIn muss mietrechtlich ausgeschlossen werden.

[1] Quelle: https://www.gbv-aktuell.at/news/391-wohnkosten-steigen-weiter-an

[2] Ausnahmen bei Umwidmungen gibt es nur in wenigen Fällen, und zwar bei einer Wohnnutzfläche von unter 5.000 Quadratmetern und bei sogenannten „gewünschten städtebaulichen Projekten” wie z.B. bei der Überbauung von Bahngleisen, die sonst nicht und in der entsprechenden Qualität nur schwer zu finanzieren wären.

[3] Quelle: https://kurier.at/chronik/oesterreich/salzburger-airbnb-anbieter-sind-ueberwiegend-kommerziell/400402301

[4] Quelle: Die Presse, 2018.

[5] Quelle: https://www.umweltbundesamt.at/fileadmin/site/publikationen/REP0701.pdf